Investir dans l’immobilier via les actions des REITs

Par Thomas Giraud

Dans cet article

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La diversification est un des outils que les traders utilisent pour protéger leur portefeuille contre les risques que leur fait courir l’imprévisibilité des marchés. Dans le domaine des actions, les traders peuvent investir dans différents secteurs, au lieu de tout miser sur la technologie ou sur les blue chips.

Un des secteurs qui peuvent retenir leur attention est l’immobilier. Mais comment négocier des actions de ce secteur ?

Dans cet article, nous vous présentons les actions des REITs, leurs avantages et leurs inconvénients. Nous vous suggérons quelques critères qui vous permettront de choisir le REIT le plus adapté à la conjoncture et à votre portefeuille. Enfin, nous vous proposons une sélection de titres parmi les actions de ces sociétés de placement. Si vous cherchez un courtier pour investir dans les actions des REITs, cliquez ici.

Comment fonctionne un REIT

Définition

Il y a plusieurs types de REITs (real estate investment trust). Mais, dans cet article, nous nous focalisons sur ceux qui possèdent et gèrent des biens immobiliers susceptibles de générer des revenus. Pensez à des biens tels que des immeubles, hôtels, centres médicaux, bureaux, entrepôts, etc. Comment fonctionne un REIT de ce type ? Généralement, ce type de REITs met en location les biens de son portefeuille et redistribue auprès de ses actionnaires les loyers qu’il perçoit sous la forme de dividendes. En effet, les REITs qui se négocient sur les marchés financiers permettent aux investisseurs d’acheter ou de vendre des parts de ces actions. 

Comment investir dans un REIT

On peut distinguer différents types de REITs en fonction de la façon dont on peut échanger et détenir leurs actions.

Les actions des REITs cotés en bourse s’échangent sur de grands marchés nationaux où les traders privés peuvent les acheter ou les vendre. Aux États-Unis, ces actions sont soumises aux règles de la Securities and Exchange Commission (SEC). Étant donné les volumes d’échanges importants dont ces actions font souvent l’objet, il s’agit en général d’instruments financiers liquides. 

Les actions des REITs privés ne sont pas soumises aux règles de la SEC. Et elles ne s’échangent pas sur les grands marchés nationaux. Ce sont souvent des actifs que seules les institutions, et non les traders privés, peuvent acheter.

Les traders privés peuvent investir dans des REITs cotés en bourse par l’intermédiaire d’un courtier. Quant aux actions des REITs non cotés, on peut les acheter par l’intermédiaire d’un courtier. Mais la liquidité de ces instruments est moins grande que celle des actions cotées sur les grands marchés.

Les avantages des REITs pour les traders

Il est aisé d’acheter ou de vendre des REITs qui sont cotés en bourse. Au contraire, un investissement immobilier traditionnel requiert des démarches plus complexes (prospection, emprunt, travaux éventuels, etc.). Les REITs permettent ainsi d’investir dans l’immobilier et de percevoir des revenus à partir d’un investissement immobilier sans avoir à acheter, à gérer ou à financer l’achat des biens immobiliers concernés.

En ajoutant les actions de REITs à leur portefeuille, les investisseurs s’assurent une exposition au marché de l’immobilier. Au lieu de consacrer tout leur capital au secteur du luxe ou à la consommation de base, par exemple. En diversifiant ainsi leur portefeuille, ils réduisent le risque de voir toutes leurs positions devenir perdantes en raison de la baisse d’un seul marché.

Au titre du Internal Revenue Code (l’IRC, le code fédéral des impôts des États-Unis), les REITs doivent reverser au moins 90 % de leurs bénéfices imposables à leurs actionnaires sous la forme de dividendes. Les actions des REITs permettent ainsi de percevoir des dividendes qui sont souvent plus généreux que ceux des autres types d’actions.

Les inconvénients des REITs

Les REITs offrent des perspectives de croissance limitées en raison des réglementations dont ils font l’objet. Nous l’avons vu, ils doivent distribuer 90 % de leurs bénéfices imposables au profit de leurs investisseurs. Cela signifie qu’ils ne peuvent utiliser que 10 % de ces revenus pour faire de nouveaux investissements et pour acheter de nouveaux biens.

Comment choisir un REIT

Choisir un sous-segment

Pour choisir un REIT, on peut se demander quels sont les sous-segments du secteur immobilier qui sont dynamiques. Si, par exemple, le secteur des soins de santé est en plein boom, on peut se tourner vers les REITs qui se spécialisent dans les bâtiments médicaux, les centres de consultation externe, les établissements pour personnes âgées et les villages de retraite. Healthpeak Properties est un de ces REITs présents dans ce sous-segment. En 2022, son portefeuille se composait de trois types d’actifs : locaux de recherche, bureaux médicaux et logements destinés aux séniors.

*Il ne s’agit pas d’une recommandation d’investissement formulée par LYNX. Ceci ne peut en aucun cas être considéré comme un conseil en investissement.

Le management

Lorsqu’on investit dans les actions d’une entreprise, il est important d’essayer de connaître les performances passées de ses cadres et de leurs équipes. La rentabilité et la valorisation des biens gérés tient en grande partie à la capacité qu’a l’équipe dirigeante de faire les bonnes décisions en matière d’investissement et d’utiliser les bonnes stratégies. Quand vous choisissez un REIT, n’hésitez pas à consulter le bilan de sa direction. Intéressez-vous aussi à la façon dont celle-ci est rémunérée. Si cette rémunération dépend des performances de l’entreprise, vous pouvez en conclure que les dirigeants ont à cœur de vouloir bien défendre les intérêts de la société.

La diversification

Les REITs sont des sociétés qui possèdent des biens immobiliers. Mais il y a différents types de biens et donc de marchés immobiliers. Vous avez peut-être intérêt à investir dans un REIT dont le portefeuille est divers. Si vous investissez massivement dans un REIT qui se spécialise dans les locaux commerciaux, par exemple, et que ce marché s’effondre, l’impact sur votre portefeuille sera lourd. En achetant les actions d’un REIT polyvalent, vous investissez également dans une société qui a probablement accès à des capitaux importants, capitaux qui lui permettront de se développer. Et, si ce REIT connaît une forte croissance, votre investissement prendra, on peut l’espérer, beaucoup de valeur.

Les bénéfices

Vous avez intérêt, lorsque vous choisissez un REIT, à vous pencher sur son cash-flow et sur son flux de trésorerie disponible. Ces chiffres vous permettront d’évaluer les performances du REIT et sa capacité à distribuer des bénéfices importants à ses actionnaires. Vous pouvez également vous intéresser au chiffre d’affaires et aux profits générés par le REIT. Mais attention ! Ces derniers nombres peuvent être trompeurs. Un REIT peut enregistrer des revenus ou des profits exceptionnels par chance ou pour des raisons conjoncturelles, et non en raison de la qualité de son business model ou de son équipe dirigeante.

Notre sélection

Vous trouverez ci-dessous une liste non-exhautive de REITs qui peuvent mériter votre attention.

NomISINSymboleMonnaie
Community HealthcareUS20369C1062CHCTUSD
German consumer REIT-AGDE000A14KRD3DKGEUR
Hamborn REITDE000A3H2333HABAEUR
Innovative industrial propertiesUS45781V1017IIPRUSD
Life storageUS53223X1072LSIUSD
PrologisUS74340W1036PLDUSD
SafeholdUS78645L1008SAFEUSD
Site CentersUS82981J1097SITCUSD
WP CareyUS92936U1097WPCUSD
WelltowerUS95040Q1040WELLUSD

*Il ne s’agit pas d’une recommandation d’investissement formulée par LYNX. Ceci ne peut en aucun cas être considéré comme un conseil en investissement.

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